Kalkulator KPR

Apa yang dihitung kalkulator ini

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah pinjaman dari bank untuk membeli rumah. Anda membayar uang muka sendiri, lalu bank membiayai sisanya. Pinjaman itu dilunasi dengan cicilan bulanan selama tenor, yaitu jangka waktu kredit.

Kalkulator di atas sudah terisi contoh nilai netral. Ganti dengan angka Anda sendiri. Hasilnya langsung tampil di samping kolom isian:

• Cicilan bulanan: jumlah yang dibayar setiap bulan.
• Pokok pinjaman: harga rumah dikurangi uang muka.
• Total pembayaran: semua cicilan selama tenor dijumlahkan.
• Total bunga: total pembayaran dikurangi pokok pinjaman.
• Rasio cicilan terhadap penghasilan: cicilan bulanan dibagi penghasilan bulanan Anda.
• Grafik amortisasi: porsi pokok dan porsi bunga di setiap cicilan, serta sisa utang dari bulan ke bulan.

Cara memakai simulasi KPR

Ikuti urutan isian berikut:

• Isi harga rumah sesuai penawaran penjual atau pengembang.
• Isi uang muka (DP). Uang muka yang lebih besar berarti pokok pinjaman lebih kecil.
• Isi suku bunga tahunan sesuai penawaran bank.
• Pilih tenor. Tenor yang lebih panjang membuat cicilan per bulan lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayar lebih besar.
• Isi penghasilan bulanan untuk melihat rasio cicilan.

Ubah satu isian setiap kali, lalu bandingkan hasilnya. Cara ini menunjukkan isian mana yang paling memengaruhi cicilan rumah Anda.

Rumus cicilan KPR (anuitas)

Kalkulator ini memakai metode anuitas. Pada metode ini cicilan bulanan tetap sama selama suku bunga tidak berubah. Di awal tenor, sebagian besar cicilan dipakai untuk membayar bunga. Menjelang akhir tenor, sebagian besar cicilan dipakai untuk mengurangi pokok.

Keterangan simbol:

• P = pokok pinjaman (harga rumah dikurangi uang muka)
• r = bunga bulanan = suku bunga tahunan dibagi banyaknya bulan dalam setahun
• n = tenor dalam bulan

Rumus cicilan bulanan:

M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n)

Turunan hasil lainnya:

• Total pembayaran = M × n
• Total bunga = M × n − P
• Rasio cicilan = M ÷ penghasilan bulanan

Untuk setiap bulan di grafik amortisasi: bunga bulan itu = sisa utang × r, porsi pokok = M − bunga bulan itu, dan sisa utang baru = sisa utang lama − porsi pokok.

Batas perhitungan ini

Hasil kalkulator adalah simulasi, bukan penawaran kredit. Perhatikan hal-hal berikut:

• Bunga fix dan floating. Banyak KPR memakai bunga tetap (fix) di awal tenor, lalu bunga mengambang (floating) yang mengikuti kondisi pasar. Kalkulator ini menganggap suku bunga tetap sepanjang tenor. Jika bunga naik, cicilan Anda juga naik. Untuk melihat dampaknya, ulangi perhitungan dengan suku bunga yang lebih tinggi. Latar belakang suku bunga acuan ada di halaman BI dan ekonomi Indonesia.
• Biaya di luar cicilan. Biaya provisi, administrasi, notaris, appraisal, asuransi jiwa dan kebakaran, serta pajak pembelian properti tidak dihitung di sini. Tanyakan rinciannya kepada bank dan notaris.
• Batas rasio cicilan. Setiap bank punya kebijakan sendiri tentang batas cicilan dibandingkan penghasilan. Rasio di kalkulator ini hanya membantu Anda melihat porsinya. Batas yang berlaku perlu ditanyakan ke bank.
• Pelunasan dipercepat. Pelunasan sebagian atau penuh sebelum tenor selesai dapat dikenai penalti. Aturannya berbeda di setiap bank.

Kalkulator ini tidak menilai rumah mana yang cocok untuk Anda dan tidak memberikan rekomendasi bank. Keputusan kredit sebaiknya diambil setelah membaca syarat perjanjian secara lengkap.

Kalkulator terkait

• Kalkulator pinjaman untuk kredit lain seperti kendaraan atau pinjaman tunai.
• Target tabungan untuk merencanakan dana uang muka.
• Kalkulator inflasi untuk melihat perubahan nilai uang selama tenor yang panjang.
• Bunga majemuk untuk memahami cara bunga bertambah dari waktu ke waktu.
• Panduan umum ada di Menabung, Investasi, Pinjaman.

Pertanyaan yang sering diajukan

Bagaimana cara hitung cicilan KPR secara manual?

Gunakan rumus anuitas di atas: hitung pokok pinjaman, bunga bulanan dan tenor dalam bulan, lalu masukkan ke rumus M. Kalkulator di halaman ini menjalankan rumus yang sama secara otomatis.

Mengapa sisa utang turun lambat di awal tenor?

Bunga dihitung dari sisa utang. Di awal tenor sisa utang masih besar, sehingga porsi bunga dalam cicilan juga besar dan porsi pokoknya kecil. Grafik amortisasi menunjukkan pola ini.

Apakah tenor lebih panjang selalu lebih murah?

Tidak. Cicilan per bulan memang lebih ringan, tetapi total bunga yang dibayar lebih besar. Bandingkan baris total bunga di kalkulator untuk beberapa pilihan tenor.

Apakah hasilnya sama dengan simulasi KPR dari bank?

Bisa berbeda. Bank dapat memakai skema bunga berjenjang, cara pembulatan sendiri atau biaya tambahan. Gunakan hasil di sini sebagai perbandingan awal, lalu minta simulasi resmi dari bank.

Apakah kalkulator ini bisa dipakai untuk KPR syariah?

KPR syariah memakai akad seperti murabahah, dengan margin yang disepakati di awal. Jika angsurannya tetap, Anda bisa memasukkan margin setara per tahun sebagai pendekatan. Untuk angka pasti, minta rincian dari bank syariah. Penjelasan umum tentang akad syariah ada di halaman Keuangan Syariah.