Dasar-dasar KPR

Apa itu KPR dan cara kerja KPR

KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah pinjaman dari bank untuk membeli rumah atau apartemen. Rumah yang dibeli menjadi jaminan (agunan). Jika cicilan macet, bank berhak menjual agunan untuk melunasi utang.

Alurnya secara umum:

• Uang muka (DP): bagian harga rumah yang Anda bayar sendiri. Sisanya adalah pokok pinjaman.
• Pokok pinjaman: harga rumah dikurangi DP. Bunga dihitung dari sisa pokok ini.
• Bunga: biaya meminjam, dinyatakan sebagai persentase per tahun.
• Tenor: lama pinjaman. Selama tenor, Anda membayar cicilan bulanan yang berisi bagian pokok dan bagian bunga.
• Pelunasan: setelah cicilan terakhir, sertifikat rumah dikembalikan dari bank kepada Anda.

Sebagian besar KPR di Indonesia memakai cicilan anuitas, yaitu cicilan yang besarnya sama setiap bulan selama bunganya tidak berubah. Di awal tenor, porsi bunga dalam cicilan besar dan porsi pokok kecil. Makin mendekati akhir, porsinya berbalik. Perbandingan dengan cicilan menurun ada di Cicilan Anuitas vs Menurun.

Simulasi KPR dengan kalkulator

Masukkan harga rumah, uang muka, bunga, dan tenor. Kalkulator menghitung cicilan bulanan, total biaya selama tenor, dan rasio cicilan terhadap penghasilan.

Pakai bunga dari penawaran tertulis bank, bukan dari iklan. Ulangi simulasi dengan bunga yang lebih tinggi untuk melihat cicilan jika bunga floating naik. Kalkulator lain tersedia di Kalkulator dan simulator.

Uang muka (DP)

DP yang lebih besar berarti pokok pinjaman lebih kecil. Akibatnya:

• cicilan bulanan lebih ringan;
• total bunga selama tenor lebih kecil;
• peluang disetujui biasanya lebih baik karena risiko bank lebih rendah.

Batas minimal DP mengikuti kebijakan bank dan ketentuan otoritas tentang rasio pinjaman terhadap nilai agunan (LTV). Ketentuan ini bisa berubah dan bisa berbeda untuk rumah pertama, rumah berikutnya, atau jenis properti tertentu. Tanyakan angka yang berlaku langsung ke bank.

Jangan menghabiskan seluruh tabungan untuk DP. Sisakan dana darurat dan dana untuk biaya akad.

Bunga KPR: fixed dan floating

Bunga tetap (fixed)

Bunga tidak berubah selama periode tertentu yang disebutkan dalam perjanjian, sehingga cicilan selama periode itu bisa diprediksi. Di Indonesia, periode fixed biasanya hanya mencakup awal tenor, bukan seluruh tenor.

Bunga mengambang (floating)

Setelah periode fixed selesai, bunga umumnya berpindah ke floating. Besarnya mengikuti suku bunga acuan bank, misalnya suku bunga dasar kredit (SBDK) yang dipublikasikan bank, ditambah marjin. Bunga acuan bank dipengaruhi kondisi pasar dan kebijakan suku bunga Bank Indonesia. Penjelasannya ada di BI dan ekonomi Indonesia.

Hal yang perlu dicek sebelum tanda tangan:

• berapa lama periode fixed;
• rumus bunga floating sesudahnya (acuan apa, ditambah marjin berapa);
• seberapa sering bunga floating dapat disesuaikan;
• apakah ada batas atas kenaikan bunga.

Promosi bunga rendah di awal sering diikuti bunga floating yang lebih tinggi. Bandingkan total biaya selama tenor, bukan hanya cicilan awal. Lihat juga Bunga Nominal vs Efektif dan Bunga Efektif Pinjaman.

KPR syariah

KPR syariah memakai akad seperti murabahah (jual beli dengan marjin yang disepakati di awal) atau musyarakah mutanaqisah (kepemilikan bersama yang dialihkan bertahap). Pada murabahah, cicilan umumnya tetap sejak awal. Detail akad berbeda antarbank. Lihat Keuangan Syariah.

Tenor

Tenor panjang membuat cicilan bulanan lebih kecil, tetapi total bunga yang dibayar jauh lebih besar. Tenor pendek berlaku sebaliknya. Batas usia peminjam saat lunas juga membatasi pilihan tenor. Ketentuannya ada di masing-masing bank.

Jika nanti Anda punya dana lebih, pelunasan sebagian atau penuh bisa memangkas bunga. Banyak bank mengenakan penalti, terutama selama periode fixed. Baca Pelunasan Dipercepat.

Kemampuan bayar

Ukuran yang dipakai bank adalah rasio cicilan terhadap penghasilan. Semua cicilan, termasuk kartu kredit dan pinjaman lain, dijumlahkan lalu dibandingkan dengan penghasilan bulanan. Batas yang diterima tiap bank berbeda. Cara menghitungnya ada di Rasio Utang dan Penghasilan.

Supaya aman, jangan hanya bertanya apakah bank menyetujui. Tanyakan juga apakah cicilan itu tetap terbayar jika:

• bunga floating naik;
• penghasilan turun atau berhenti sementara;
• ada biaya rumah tangga besar yang tidak terduga.

Jangan memakai dana DP atau dana cicilan untuk trading berleverage. Trading forex dan CFD dengan leverage bisa menghabiskan uang dengan cepat. Lihat Manajemen risiko.

Syarat KPR yang umum diminta

Daftar pasti ditentukan bank. Dokumen yang biasa diminta antara lain:

• KTP, Kartu Keluarga, dan akta nikah jika sudah menikah;
• NPWP;
• slip gaji dan surat keterangan kerja untuk karyawan, atau laporan keuangan dan izin usaha untuk wiraswasta;
• rekening koran beberapa bulan terakhir;
• dokumen properti dari penjual atau developer.

Bank juga memeriksa riwayat kredit Anda melalui SLIK OJK. Tunggakan lama atau utang pinjol dapat menghambat persetujuan. Baca Skor Kredit dan SLIK dan Jebakan Utang dan Pinjol.

Biaya di luar cicilan

Selain DP, siapkan dana untuk:

• biaya provisi dan administrasi bank;
• biaya appraisal (penilaian rumah);
• biaya notaris/PPAT, akta jual beli, dan pengikatan hak tanggungan;
• pajak pembeli (BPHTB);
• asuransi jiwa dan asuransi kebakaran yang biasanya diwajibkan selama tenor.

Minta rincian biaya tertulis dari bank dan notaris sebelum akad. Dasar pinjaman secara umum dijelaskan di Cara Kerja Pinjaman.

Pertanyaan yang sering diajukan

Apa bedanya KPR dengan membeli rumah tunai?

Dengan KPR, Anda membayar bunga sebagai imbalan bisa menempati rumah sebelum harganya lunas. Total biayanya lebih besar daripada harga tunai.

Apakah simulasi KPR sama dengan cicilan sebenarnya?

Tidak selalu. Hasil simulasi bergantung pada bunga yang Anda masukkan. Cicilan sebenarnya mengikuti perjanjian kredit, termasuk perubahan bunga floating dan biaya asuransi.

Lebih baik bunga fixed atau floating?

Tidak ada pilihan yang pasti lebih baik. Fixed memberi kepastian cicilan selama periodenya. Floating bisa naik atau turun. Bandingkan total biaya dan uji cicilan dengan bunga yang lebih tinggi di kalkulator.

Di mana melihat suku bunga acuan terbaru?

Kebijakan suku bunga diumumkan Bank Indonesia di situs resminya. Suku bunga dasar kredit diumumkan masing-masing bank. Selalu cek tanggal publikasinya.

Apakah rumah bisa dijual sebelum KPR lunas?

Bisa, tetapi sisa pinjaman harus dilunasi atau dialihkan sesuai prosedur bank, dan penalti pelunasan mungkin berlaku. Tanyakan prosedurnya ke bank Anda.

Apakah KPR termasuk investasi?

Rumah adalah aset, tetapi KPR adalah utang. Nilai properti bisa naik atau turun. Perbandingan dengan instrumen lain ada di Properti dan REIT.